background

המדריך למשקיע

מבוא בסיסי לתהליך עליך לעבור בדרך להשקעה הבאה שלך בנדל"ן

מאת: מחלקת מחקר ואסטרטגיה

צעדים ראשונים בהשקעה בנדל”ן – היכן מתחילים?

מחירי הנדל”ן ההולכים ועולים בהתמדה כבר קרוב לעשור, לצד סביבת ריבית אפסית במשק ותנודתיות חריפה בשוקי ההון הפכו את ההשקעה בנדל”ן לשיחת השעה. תרחיש זה מביא הרבה אנשים למצוא את ההשקעה בנדל”ן כאלטרנטיבה יעילה לכסף. אם כך,  היכן מתחילים?

שלב ראשון: החליטו מה מטרת ההשקעה.

הגדירו איזה משקיע אתם: האם עניינכם בקניית דירה מתמצא במכירתה כעבור זמן קצר ברווח, או שאתם מחפשים הכנסה פאסיבית ארוכת טווח. קבעו לעצמכם, מה גובה ההכנסה הפאסיבית שעבורה משתלם לכם להתחיל את המהלך מלכתחילה. מהו סכום הכסף העומד לרשותכם על מנת לבצע את העסקה? האם אתם מיעדים פרק זמן מסוים לעסקה, או שאתם מחפשים השקעה ארוכת טווח? האם אתם מעוניינים להגדיל את ההון העצמי שלכם? ואם כן, בכמה?

שלב שני: מיקום ואיתור הנכס

איתור עסקת נדל”ן טובה דורשת עבודת מחקר יסודית, סבלנות וזמן. על מנת לבצע את הרכישה המשתלמת עבורכם, עליכם להתמקד בערים מסוימות ובשכונות או רחובות ספציפיים. למדו את רמת המחירים של דירות למכירה באזור ומה טווח המחירים שניתן להשכיר אותן. מומלץ לראות מספר רב של נכסים פוטנציאליים. בדקו באופן יסודי, מהו אופייה של השכונה, מיהו קהל השוכרים עמו תעבדו. בערים שבהם מחירי הדיור נמוכים יותר, קהל השוכרים יהיה מחתך סוציו אקונומי נמוך בהתאמה. קחו בחשבון כמה זמן ייקח לכם לנהל את הנכס, במיוחד במקרה של תחלופת שוכרים גבוהה או בקניית נכס ישן שיצריך תיקונים רבים.

בערי הפריפריה ניתן להשיג שיעורי תשואה גבוהים באופן יחסי לערים במרכז הארץ, אך צריך לקחת בחשבון שיתכן שהביקושים באזור יהיו נמוכים ויהיה קושי בהשכרת הנכס.

בדקו האם יש הגירה חיובית או שלילית לשכונה האמורה. אם מדובר בשכונה ישנה, ייתכן שיהיה אפשר לעשות בעתיד השבחה על הנכס, כדוגמת תמ”א 38, או לחלופין שהעירייה תרצה לחדש את פני השכונה, דבר אשר יעלה את מחיר הנכס. דברו עם אנשים שמתגוררים ומנהלים עסקים במקום, על מנת שתוכלו להכיר את השכונה טוב יותר ולהבין את רמות הביקוש מול ההיצע.

גם אחרי שבחרתם את השכונה, תאלצו לבדוק, האם כדאי לקנות נכס ישן הדורש שיפוץ במחיר נמוך,  בית במצב טוב, שאפשר פשוט להיכנס לגור בו, ואולי קניית דירה “על הנייר” עם ההנחות שמגיעות עם עסקה מסוג זה, היא המשלמת ביותר.

שלב שלישי: מימון העסקה וכדאיות כלכלית

אחת הטעויות הנפוצות של אנשים שרוכשים דירה להשקעה היא לא לקחת בחשבון הוצאות נלוות לעסקה כגון מס על השכרת דירות מסכום של 5,030 ₪ ומעלה, דמי תיווך, אגרות והיטלים שונים, מס רכישה (שימו לב שמס הרכישה משתנה בין אם מדובר בדירה ראשונה או דירה שנייה ומעלה ועשוי להשפיע דרמטית על מחיר העסקה גם אם מדובר על דירה בהזדמנות), תשלום לעו”ד, וחודשים שבהם הדירה תעמוד ריקה ותאלצו לכסות גם את הוצאות הארנונה. בשורה התחתונה כל ההוצאות הללו ישפיעו  על התשואה השנתית ויתכן שישפיעו גם על כדאיות העסקה.

במידה ואתם זקוקים למימון מהבנק, קבלו אישור עקרוני ממספר בנקים, לפני שלב חתימת החוזה, וודאו מהו ההחזר החודשי שלכם (כולל כל הביטוחים הנלווים למשכנתא).

על פי תקנות בנק ישראל, ניתן לקבל משכנתא לדירה ראשונה עד לגובה של 75% משווי הנכס, ועל דירה  שנייה עד לגובה 50% ממחיר הקנייה של הנכס.

לסיכום, על מנת להבין אם זו באמת דירה בהזדמנות והכדאיות הכלכלית של העסקה, בדקו מהו פוטנציאל הרווח והתשואה על ההון העצמי שלכם.

שלב רביעי: מציאת הנכס וחתימה על החוזה

לאחר שהנכס הרצוי אותר יש לבדוק האם רובצת עליו משכנתא, עיקולים ועוד. האם הנכס תואם את ההיתר או שנעשו בו חריגות בנייה. במידה ואתם מעוניינים לבצע שיפוץ, מומלץ להתייעץ עם בעלי מקצוע שיעריכו את מצב הנכס ואת עלויות השיפוץ.

X
צור קשר

מידע נוסף מנציג הפרוייקט

צור קשר
Scroll up
דלג לתוכן
הגעת לתפריט הנגישות, לחץ ENTER על מנת לדלג על התפריט.