חפשו דירה
לייעוץ משכנתאות Elder Accessibility

לוקחים משכנתא? גלו את כושר המיקוח שלכם

Facebook WhatsApp Mail

בשנת 2022 הציבור המשיך לקחת משכנתאות בקצב גבוה, אך עיון מעמיק בנתונים חושף שבחודשים האחרונים הקצב ירד. כיצד המידע הזה עשוי לסייע לכם בבואכם לקחת כיום הלוואה מהבנק, ומדוע (מאוד) כדאי לעשות זאת עם יועץ משכנתאות

שנת 2022 תיזכר כשנת מפנה בשוק הנדל"ן הישראלי. בתחילתה נרשמו שיאי מכירות, וזאת בהמשך למגמה של 2021. אלא שבמהלך השנה הכיוון השתנה לגמרי, ובחודשים האחרונים הצביעו הנתונים על מספר דל יחסית של עסקאות, הן של דירות חדשות והן של דירות יד שנייה. כך למשל באוקטובר האחרון נרכשו בישראל 5,100 דירות בלבד – הרמה הנמוכה ביותר מאז אפריל 2020 (סגר הקורונה הראשון) וירידה של 65% לעומת אוקטובר 2021.

מדוע הענף הרותח "התקרר" לפתע? מי שעקבו אחרי שוק הנדל"ן בשנתיים האחרונות יודעים היטב כי בתקופה קצרה יחסית של שנתיים המחירים עלו בשיעור חד של 20%-25%. אלא שהקיטון החד בהיקף העסקאות לא התרחש בשל רמת המחירים הגבוהה, אלא נובע במידה רבה, מהחלטת בנק ישראל להעלות את הריבית במשק בניסיון לעצור את האינפלציה במשק. אם במשך כשמונה שנים הריבית הייתה כמעט אפסית, הרי ש-2022 מסתיימת עם ריבית פריים (תוספת של 1.5% על הריבית במשק), של 4.75%, כאשר לפי הערכות יתכן שבנק ישראל ימשיך גם ב-2023 להעלות את הריבית במשק. במילים פשוטות – אם במשך מרבית העשור האחרון ההלוואות לרכישת דירה היו זולות, כעת הכסף התייקר.

להבין לעומק את כיוון השוק זה לא "נייס טו האב"

 באופן טבעי התאם למצב המשק, גם שוק המשכנתאות חווה האטה, אך בעיקר עבור לווים חדשים, זו לאו דווקא חדשות רעות ותיכף נבהיר מדוע. לפני כן, עוד כמה מספרים חשובים. שנת 2021 רשמה "שיא ישראלי" חדש בלקיחת משכנתאות, כשהציבור לווה לא פחות מ-116 מיליארד שקל עבור רכישת דירות. מדובר בעלייה של עשרות אחוזים לעומת השיא הקודם. ולמרות זאת המספרים של 2022 לא עומדים להיות רחוקים מכך. הסיבה לכך נעוצה בתנופה של חודשי השנה הראשונים שהמשיכה את 2021, וכשנותנים למספרים לדבר התמונה מתבהרת מיד. אם ממוצע לקיחת המשכנתאות בארבעת חודשי השנה הראשונים עמד על 11.25 מיליארד, הרי שבארבעת החודשים האחרונים, הממוצע עומד על 7.75 מיליארד שקל. "כמו שאנשים מצטיידים במידע לפני כל צעד חשוב שהם עושים, בטח ובטח חשוב להכיר את התמונה הרחבה לפני שניגשים לקבל מימון לדירה. לכאורה המספרים הללו הם רק "נייס טו האב", אבל האמת היא שהם מסייעים מאוד להבין את הלך הרוח אצל הבנקאים שמלווים לכם את הכסף", מסביר נועם עמית שמשמש כמנהל פיתוח עסקי בחברת ייעוץ המשכנתאות "אלדר משכנתאות".

כשבדרך להלוואה נכונה "מצטיידים" במידע ובייעוץ נכון

 למה עמית' מתכוון? בעוד שעבורכם המשכנתא היא הלוואה, עבור הבנקאים שיושבים מולכם מדובר במוצר שהם מוכרים. ככזה הוא מושפע מהביקוש וההיצע בשוק, וגם נתון ליעדים כמותיים שמציבות הנהלות הבנקים לעובדיהם.

בשוק של מיעוט עסקאות, התחרות בין הבנקים גוברת, וכיום גורמים בשוק מזהים היטב את המלחמה שלהם על כל לקוח. אלה חדשות טובות עבור הלווים שמגלים כי ביכולתם להתמקח על הריביות, ולקבל הצעות אטרקטיביות מבעבר. הגמישות הזו של הבנקאים, באה לידי ביטוי גם בבניית תמהיל המשכנתאות, כך שניתן להתאימו עם החזרים גמישים משהכרנו בשנים האחרונות.

ואם כבר גמישות, נזכיר שלצד הבנקים התפתח בשנים האחרונות ערוץ נוסף שעשוי לסייע במימון רכישת הדירה: חברות המימון החוץ בנקאיות. לרוב הריביות שגופים אלה מציעים יהיו אטרקטיביות פחות מאשר ההצעות שתקבלו בבנקים, אך יש גם יתרונות: מרווחי הריביות בינם לבין הבנקים הצטמצמו, היות שגם הם זקוקים ללקוחות חדשים. היתרון בעבודה מולם בא לידי ביטוי לא אחת, בביורוקרטיה מקלה, ובגמישות אטרקטיבית בהחזרים.

"בתחילת גל העלאות הריבית במשק, בנק ישראל צפה העלאה מצומצמת והדרגתית, אלא שבתוך חודשים ספורים הוא העלה את הריבית גבוה ומהר מהתחזיות שלו עצמו", מזכיר עמית מאלדר משכנתאות, שממשיך ומסביר כי, "לכן אני מזכיר תמיד שקשה מאוד לחזות את ההתפתחויות הכלכליות. היות שמשכנתה היא הלוואה לטווח ארוך במיוחד, יש לבנות אותה בצורה נבונה כבר מהרגע הראשון, בכדי להשאיר בידי הלווים מקסימום אפשרויות לאורך הדרך. כאן בדיוק נכנס התפקיד הקריטי של יועצי המשכנתאות הפרטיים שחיים את השטח ואת המורכבויות. ייעוץ שכזה שווה הרבה כסף וראש שקט לכל אורך הדרך".