חמשת הכללים שאתם חייבים להכיר בהשקעות נדל"ן

תחום השקעות הנדל"ן הפך בשנים האחרונות לפופולרי בקרב קהלים רבים בישראל. העובדה שמדובר בנכס שאפשר לראות ולגעת בו, ושבמסלולים מסוימים מאפשר השלמת הכנסה חודשית, קורצת לרבים שחוששים מהשקעה בשוק ההון, שנחשב למורכב ומאיים יותר.

בתחילת העשור הקודם, כל דירה רביעית בישראל נרכשה על ידי משקיעי נדל"ן (ההגדרה למשקיע נדל"ן היא אדם שמחזיק ביותר מדירה אחת), אלא שבקיץ 2015, שר האוצר דאז, משה כחלון הקשיח את התנאים להשקעת נדל"ן בישראל, וזאת בניסיון להגדיל את ההיצע עבור זוגות צעירים, על חשבון המשקיעים. המהלך העיקרי שלו – העלאת מס הרכישה למשקיעים ל-8%, אכן צלח וחלקם של המשקיעים הלך והצטמק בשוק, כאשר במקביל צעד זה הביא לפריחת שווקים אחרים להשקעות נדל"ן – מעבר לים.

עד כמה לממשלה יש השפעה משמעותית על התחום למדנו שוב באמצע 2020, כאשר על רקע פרוץ משבר הקורונה, והניסיון של הממשלה דאז לסייע הן למשקי בית, והן למגזר העסקי, מס הרכישה על דירות להשקעה ירד ל-5% (נקבעו מספר מדרגות מס לפי שווי הנכסים, כאשר המס על נכסים זולים עמד על 5%), דבר שהחזיר שוב את המשקיעים לישראל. חודש אחרי חודש, מספרם צמח, אך בסוף 2021, "נדנדת המיסוי" שוב חזרה, כששר האוצר הנוכחי אביגדור ליברמן, החליט לחזור ולהעלות את המס על המשקיעים לרמה של 8%, וזאת בניסיון לעצור את העליות החדות  במחירי הדירות. לפי נתוני אגף הכלכלנית הראשית באוצר, שעוקב אחרי הנושא, נראה שבחודשים האחרונים שוק השקעות הנדל"ן בישראל שוב מתקרר, אך אין זה אומר שהישראלים יפסיקו כעת לחפש נכסים להשקעה.

כדי לצלוח את ההשקעה נכון, ולא משנה אם היא מתקיימת בישראל או במדינה אחרת, כדאי שתכירו 5 כללי זהב:

1. אתם "פליפרים" או אגרני נכסים?

את משקיעי הנדל"ן ניתן לסווג לשני סוגים: מרבית המשקיעים נמנים על הקבוצה הראשונה של רוכשי נכסים שמחזיקים בהם זמן ממושך, בכדי ליהנות מההכנסה השוטפת שמתקבלת מדמי השכירות, ובהמשך בעת מכירה עתידית גם מעליית הערך. סוג אחר של משקיעים נוקטים באסטרטגיה אחרת – קצרת מועד. משקיעים אלה ירכשו נכס במטרה להשביח אותו, אם זאת דירה חדשה בתחילת הבנייה שלה או על ידי רכישת דירה ישנה ושיפוץ וארגון מחודש של פנים הדירה, ולאחר תקופה של מספר חודשים ימכרו אותו, בתקווה לרווח מהיר שינבע מעליית ערך הנכס. כמו שלכל אחת מהאסטרטגיות יש יתרונות וחסרונות, כך גם כל אחת מהן תתאים למצבים שונים בחיים. לדוגמה סדר היום הרגוע בדרך כלל של פנסיונרים, עשוי להוות יתרון באחזקת נכסים וקשר "חם" עם שוכרים, לעומת סטודנטים שמתקשים גם כך לעמוד בקצב חיים מסחרר שבפעמים רבות משלב לימודים ועבודה. אם החלטתם להשקיע בנדל"ן אתם חייבים להחליט מה האסטרטגיה שבכוונתכם לנקוט, כיוון שזה ישפיע על החלטות רבות אחרות שלכם כמו סוג ההלוואה שתיקחו, מיקום סוג הנכס ועוד.

2. חקר שוק

תחשבו על הסיטואציה הבאה: הלכתם לראות דירה שעל המודעה שלה נכתב כי היא נמכרת ב"מחיר מציאה". כיצד תדעו אם באמת נתקלתם בהזדמנות פז לדירה מתחת למחיר הממוצע בשוק, כפי שרומזים המוכרים? כל תוכנית טובה מתחילה במודיעין איכותי, ועל כן הבסיס להשקעת נדל"ן מוצלחת, הוא ביצוע חקר שוק לאזור ההשקעה שאיתרתם או שהומלץ לכם. אפשר להתחיל על הספה בבית: כנסו לאתרים כמו יד2 ומדלן ותתעדו, למשל, מודעות לנכסים במעגלים שקרובים לאזור המטרה שלכם, וכך תוכלו להתחיל לעבד מידע כללי לגבי רמות המחירים בסיווגים שונים (לפי חדר או לפי שטח), וכל מידע רלבנטי אחר לתהליך ההשקעה. אתר חשוב נוסף שניתן להיעזר בו הוא אתר רשות המסים שמציג את מחירי העסקאות האמיתיים שבוצעו בנכסים שאותם אתם בודקים. לא לשכוח להציץ גם באתרים של מינהל התכנון, ושל אגף ההנדסה ברשות המקומית שבה אתם נמצאים, כדי להבין איזה תוכניות בנייה מתוכננות לאיזור שמעניין אתכם, ועשויות להעלות את קרנה של השכונה.

לאחר מכן מומלץ לצאת לשטח ולראות כמה שיותר דירות. משקיעים רבים מספרים שלפני שהם רכשו את הדירה הראשונה, הם ראו עשרות דירות. כשאתם באזור חשוב לדבר עם כמה שיותר מתווכים, דיירים, בעלי חנויות, מעצבי שיער ועוד – לא תאמינו כמה מידע איכותי תוכלו להשיג משיחות חולין על איכות החינוך, התחבורה ועוד סוגיות שהופכות אזור להיות "שווה" יותר מאחרים. חשוב שתתעדו ותנתחו את כל המידע שנראה לכם רלבנטי (ולעיתים גם כזה שלא נראה רלבנטי), וכך תוכלו להתמקד באזור הנכון, ואפילו ברחוב הנכון, כמו גם בסוג הנכס שכדאי לרכוש. אם ביצעתם חקר שוק נכון, תוכלו באמת לדעת אם נכסים שמוצעים במחיר "מציאה", הם אכן כאלה.

3. איך (ומאיפה) להביא את הכסף?

חשבון הבנק שלכם דליל ומחירי הדירות בישראל רק מאמירים? זה עדיין לא אומר שאינכם יכולים לבצע השקעת נדל"ן. אחד היתרונות של השקעת נדל"ן לעומת השקעה בשוק ההון, זו היכולת למנף הון, או במילים אחרות ליטול הלוואה. בכל שלב בתהליך ההשקעה, חשוב להכיר את הכללים, ואחד המרכזיים שבהם בתחום המימון הוא איסור שחל על הבנקים לתת משכנתה של למעלה מ-50% מערך הנכס למשקיעי נדל"ן (לרוכשי דירה ראשונה ההנחיות של בנק ישראל מאפשרות עד 75%). נדגים: מצאתם דירה מצוינת להשקעה במחיר של מיליון שקל – אם תבקשו לקחת עבורה משכנתה מהבנק, תוכלו לקבל עד חצי מיליון שקל בלבד. יודגש כי בגופים חוץ בנקאיים ניתן לקבל הלוואות בהיקף גדול יותר, כאשר בדרך כלל הריבית שהם גובים תהיה מעט גבוהה יותר. כלל חשוב נוסף שיש להכיר הוא האיסור שחל כיום על חילוץ הון מנכס קיים. נכון להיום בנק ישראל לא מאפשר לבנקים למשכן נכס קיים, ובכך לקבל מימון עבור נכס אחר, אך גם במקרה הזה ניתן להיעזר בגורמי מימון חוץ בנקאיים, שמספרם כיום הולך וגדל. כך או אחרת, תוכנית המימון שלכם חשובה במיוחד לכל אורך התהליך – לרבות ההחזר החודשי ומעקב אדוק שההחזר לא מכביד על התזרים החודשי הכללי שלכם.

4. אל תוותרו על אנשי מקצוע טובים

נתחיל בעובדה: בעלי מקצוע עולים כסף. כעת כשהבהרנו את זה, נזכיר שבמקרים רבים בעלי מקצוע טובים עשויים לחסוך לנו כסף, זמן והרבה צרות, ולכן גם אם אתם מחשבים כל שקל בדרך לדירת ההשקעה שלכם, מומלץ מאוד להיעזר, לפחות בחלק מהשלבים, באנשי מקצוע.

בעת נטילת המשכנתה רצוי להיעזר ביועצי משכנתאות, שבשנים האחרונות מלווים יותר ויותר עסקאות. בניגוד למה שרבים חושבים תפקידם העיקרי איננו להשיג את המשכנתא הזולה ביותר, כי אם להציע תמהיל משכנתה אופטימלי לצרכי הלווים. לצורך בירור המחיר, ומציאת "הפתעות" בנכס ניתן לבצע שמאות פרטית. ומה לגבי מתווכים? רבים נרתעים מרכישת דירה שנמכרת על ידי מתווכים, בשל העלויות שנגזרות מכך. יש לומר שלעיתים לא רק שאין ברירה כי הדירה שמעניינת אתכם מוצעת למכירה בתיווך, אלא שיצירת קשר עם מתווכים, עשויה דווקא לסייע לכם למצוא את הדירה הנכונה עבורכם. כיום ניתן גם להיעזר במלווי משקיעים. מדובר בתחום חדש יחסית שפועלים בו כיום בישראל כמה וכמה נותני שירותים שמציעים מסלולים ומתווים שונים לסיוע בתהליך רכישת נכס להשקעה. ואי אפשר בלי עורכי דין. גם אם קיבלתם המלצה חמה על עו"ד שבן משפחה נעזר בו לאחרונה ברכישת דירה, כדאי לבדוק שהעו"ד שאתם בוחרים מתמחה בנדל"ן, ואם הוא גם מתמחה בתחום השקעות הנדל"ן, זה עשוי להוות יתרון.

5. אין "שגר ושכח" – תבדקו את עצמכם

בניתם שלבים, יצאתם לשטח ואולי כבר רכשתם נכס להשקעה? מצוין. אל תשכחו מדי פעם לבדוק את התוכנית שלכם. החיים הם דינמיים ומה שהיה נכון אתמול, לא בטוח שרלבנטי היום, ודוגמאות לא חסר. בשנה החולפת מחירי הנדל"ן עלו בלמעלה מ-16%, כך שהמחיר שהציעו לכם אי שם בתחילת 2021, יישמע דמיוני במצב השוק הנוכחי. במקרה כזה סביר שתוכנית להשקיע באזור מסוים תיגנז, ויהיה עליכם למצוא אזור אחר שמתאים יותר לאפשרויות שלכם.

גם תנאי המשכנתאות משתנים לאחרונה. אם בתחילת השנה הריבית במשק עמדה על 0.1%, הרי שכיום אנחנו במגמת עלייה, כשנגיד בנק ישראל, הפרופ' אמיר ירון, חוזה כי באמצע 2023 הריבית במשק תעלה במספר פעימות ותתייצב סביב 1.5%. המשמעות היא כמובן משכנתאות יקרות מאלה שהורגלנו בשנים האחרונות, ועבור מי שמחזיקים בנכס, אולי שווה לבצע מיחזור משכנתה, או לצמצם אותה אם הדבר מצוי באפשרותו.

אלה רק שתי דוגמאות, ויש עוד הרבה אחרות. לכן חשוב להיות עם היד על הדופק כמה שיותר – זה עשוי להשתלם ובגדול.