הממשלה מגרילה דירות מוזלות, אך האם יש מספיק לכולם?

ההגרלות הראשונות של דירות מוזלות בתקופת שר השיכון זאב אלקין יצאו לדרך, ורשמו התעניינות שיא. כ-120 אלף זכאים התמודדו על הזכות לקנות 10,047 דירות ב-31 יישובים במסגרת התוכנית הממשלתית הנוכחית שקיבלה את הכינוי "דירה בהנחה".

הביקוש העצום נובע משתי סיבות. הראשונה קשורה במידה רבה לשינוי התנהגותי דרמטי שהתחולל בשוק הנדל"ן הישראלי בשנת 2015, בהנהגת שר האוצר דאז, משה כחלון. בהנחייתו, ובהתאם להסכמים הקואליציוניים שחתמה מפלגת כולנו בהנהגתו מול הליכוד, כונסו תחת משרד האוצר סמכויות רבות בתחום הנדל"ן, לרבות הקמת גוף חדש בשם מטה הדיור הלאומי (שמאז כבר התפרק), והכפפת רשות מקרקעי ישראל ומינהל התכנון תחת משרד האוצר.

מעבר לשינוי המבני, ייסד כחלון את תוכנית מחיר למשתכן, בניסיון לסייע לזוגות צעירים לרכוש דירה, וזאת לאחר מספר שנים של עליות מחירים תלולות. לאחר חבלי לידה לא פשוטים, יצאה לדרך בקיץ 2017 ההגרלה הראשונה של מחיר למשתכן והציעה 15 אלף דירות. בהגרלות ההמשך הוצעו כ-65 אלף דירות נוספות.

למרות שהיקף הדירות בהגרלות ההמשך הלך והצטמק, התוכנית הפכה לפופולרית מאוד בקרב הציבור, וגם מקור לאינספור ויכוחים באשר לתרומתה האמיתית לזוגות צעירים. זאת מכיוון שלמרות ההנחות המפליגות, משך הזמן למסירת הדירות היה ארוך ועמד לרוב על חמש שנים ומעלה. ביקורת אחרת שנמתחה על התוכנית, הצביעה על העובדה שבעוד שהממשלה ביקשה לסייע לזוגות צעירים מחוסרי דיור, דירות בהנחות משמעותיות הגיעו לאוכלוסיות שלא בהכרח נזקקו לדירות כמו בעלי הכנסה גבוהה, או זוגות מבוגרים שלא נישאו, וזאת בשל קריטריונים מקלים להוצאת זכאות.

וזה לא הכל, בדוח מבקר המדינה ממרץ 2020, שבחן את התוכנית, נמצא כי שיווק הקרקעות במסגרתה, לא תאם בחלק מהמחוזות את אזורי המגורים של חלק מהזכאים. דבר זה הוביל לכך שזכאים משכירים את הדירות שרכשו במסגרת התוכנית ומתגוררים באזורים אחרים. יש מי שאפילו טענו שבכך דחפה המדינה זוגות צעירים להפוך למשקיעי נדל"ן, מבלי שהתכוונו לכך. עוד עיוות שמצא מבקר המדינה הצביע על כך שבעוד שזוגות צעירים זקוקים לדירות קטנות יחסית של 3-4 חדרים – אם בשל גודל המשפחה, ואם בשל המחיר, בפועל כ-50% מהדירות שהוגרלו במסגרת מחיר למשתכן היו בנות 5 חדרים ומעלה שמתאימות למשפחות בוגרות ולמשפרי דיור.

על רקע השיתוק הפוליטי, בפברואר 2020 התקיימה ההגרלה האחרונה של מחיר למשתכן, כך שזכאים שטרם זכו בדירה, או רבים שהצטרפו למעגל הזכאים הפוטנציאלי לא יכלו לממש את זכאותם ולקבל דירה במחיר מוזל, וזאת כזכור לאחר כמה שנים שבהן הממשלה כפתה שינוי התנהגותי כה עמוק בשוק הדיור. על כן כאשר הכריזה הממשלה על תוכנית הדיור העדכנית – דירה בהנחה – אותם ביקושים כבושים התעוררו והתוצאה – אתר ההרשמה לתוכנית קרס במהרה, ומשרד הבינוי והשיכון אף נאלץ להאריך את מועד ההרשמה בעשרה ימים נוספים.

סיבה שניה להתנפלות הציבורית על התוכנית היא העובדה שמחירי הדירות בישראל לא מפסיקים לטפס. למעט שנת 2018 שבה חלה ירידה של אחוז אחד במחירי הדירות הממוצעים, וזאת בהשפעת "מחיר למשתכן" שהייתה אז בשיא עוצמתה – המחירים עולים מדי שנה, כבר למעלה מעשור. גם מי שצפה את עליות המחירים בחודשים האחרונים, והיו לא מעט כאלה, פספסו את קפיצת המחירים העצומה של 2021, שבה עלו המחירים ב-11.3% בממוצע.

כך כשבשוק קיימת ציפייה עצומה להגרלות נוספות, וכשהמחירים ממשיכים לטפס, היה ברור שהגרלות משרד הבינוי והשיכון יזכו לביקוש עצום. אך כמעט כמו תמיד, הביקוש מפספס בענק את ההיצע, כפי שניתן להסיק מהמספרים של ההגרלה הראשונה שבה התמודדו לא פחות מ-12 זכאים על כל דירה אחת בממוצע. אם הסיכוי לזכייה של 12 לאחד נשמע סביר, המספרים באזורי הביקוש מלמדים על סיכויים קטנים בהרבה. כך למשל בבאר יעקב הוצעו 512 דירות במסגרת ההגרלה, כאשר על דירות אלה התמודדו כ-38 אלף זכאים (כ-32% מכל מי שהתמודדו בהגרלה האחרונה). המשמעות היא שעל כל דירה יש 74 מתמודדים. בראשון לציון, עוד עיר מבוקשת במיוחד, התמודדו על 404 דירות, יותר מ-36 אלף זכאים, כך שהסיכוי כאן לזכייה אפילו נמוך מאשר בבאר יעקב. כצפוי בערים שבהן הביקוש נמוך כמו דימונה, עכו ובית שאן, הסיכויים גדלים.

אלא שאם כל אותם זכאים שיוותרו ללא דירה בהגרלה הזו, חושבים להתנחם בעובדה שצפויות הגרלות נוספות, יש לשים לב להיקפים עליהם מדברים אנשי משרד הבינוי והשיכון עצמם. לפי המספרים של הממשלה, עד סוף 2022 יוצעו למכירה עוד כ-20 אלף דירות מוזלות בלבד. מספר זה יותיר בשוק כ-75% מהזכאים שנרשמו להגרלה הראשונה ללא דירה מוזלת. על כן כדאי אולי להירשם להגרלות, ולנסות את המזל, אבל לצד זאת כדאי מאוד להכין תוכנית חלופית, ובמילים אחרות – לבדוק אפשרויות דיור נוספות בשוק החופשי.

המחיר אולי יהיה גבוה יותר, אך לפחות על הנייר, רכישת הדירה לא תכלול פגמים רבים שליוו את תוכנית מחיר למשתכן ושמוסיפים להתקיים בתוכנית הממשלתית הנוכחית ובראשם התמשכות של שנים עד למסירת המפתח, והעובדה שבמקרים רבים הזכייה לא תואמת את מקום המגורים שבו רבים רוצים לגור באמת.