הרכבת הקלה מגיעה ואיתה ישתנו אזורי הביקוש במרכז הארץ

לכל אחת ואחד מאיתנו יש שיקולים אחרים בבואנו להחליט על רכישת דירה. מחיר, קרבה למוסדות חינוך, קשר רגשי והאיכות הנתפסת של הנכס, הן רק כמה דוגמאות לפרמטרים שנכנסים למערך השיקולים שלנו.

ככל שלדירה יש יותר מאפיינים שאנו מחשיבים כחיוביים, הסיכוי לרכישתה גדל, וכאן יש להבדיל בין המצב הקיים למצב העתידי. למשל את מצב התחזוקה של הבניין (כשמדובר בנכס יד שנייה), או את שטח הדירה אנחנו יכולים לדעת בוודאות.

מנגד קשת השיקולים שלנו חייבת לכלול גם את מה שלא נראה בעין, בדגש על הפיתוח העתידי של האזור שבו הדירה שבה אנחנו מתעניינים ממוקמת.

לפי התחזיות של הממשלה, בשנת 2040 יחיו בישראל 16 מיליון אזרחים, דבר שמחייב שיפור משמעותי בתשתיות רבות. כבר כיום תשתיות תחבורה רבות קורסות, לנוכח הביקושים, ולראייה העומס התחבורתי שכולנו מרגישים. למשרדי התחבורה והאוצר יש אמנם "תשובה" מסוימת לפקקים בדמות רכבות קלות, נתיבי תחבורה ציבוריים, סלילת שבילי אופניים ואפילו רכבת תחתית במטרופולין דן, אך מועד הפתיחה של רבות מתוכניות אלה הינו אי שם ב-2027, או 2028.

לעומתם, בסוף 2022 צפוי להיפתח פרויקט תחבורתי ענק, ונכון להיום גם היקר ביותר בישראל – הקו האדום של הרכבת הקלה במטרופולין גוש דן, שעלותו נאמדת בכ-18 מיליארד שקל. תחילת הקו בתחנה המרכזית שבפתח תקוה, והמשכו על ציר ז'בוטינסקי דרך בני ברק, רמת גן, תל אביב, וסופו ברחוב הקוממיות בבת ים, כאשר בעתיד מתוכנן להאריכו אותו עד למתחם האלף בראשון לציון. במקטעים מסוימים הקו הוא עילי, ובאחרים הרכבת תנוע מתחת לאדמה.

השמאית נחמה בוגין, ביצעה לאחרונה בדיקה לגבי מחירי נכסים בקרבת מסלול הקו האדום, כחלק מכתבה שפורסמה בעיתון גלובס, ומצאה כי סביב תחנות מסוימות המחירים עלו בצורה גבוהה בהרבה מהעלייה הממוצעת באזור.

כך למשל סביב תחנת 'מחרוזת' שתפעל ביפו המחירים זינקו ב-120% ביחס למחירים של שנת 2015 – אז החלה הבניית הקו בפועל, זאת לעומת עלייה ממוצעת בגוש דן של 25%. באזור תחנת אבא הילל שתפעל ברמת גן, מחירי הנכסים זינקו ברמה של פי שלושה מעליית המחירים הממוצע. ואילו בתחנת כ"ט בנובמבר שבבת ים, המחירים היו גבוהים בכ-20% מהעלייה הממוצעת. עם זאת סביב תחנת 'דנקנר' שתפעל בין שכונות נווה גן ורמת ורבר, ושסמוכה לבית החולים בילינסון בפתח תקוה, המחירים עלו בצורה די דומה לעליית המחירים הכללית. בנוסף העריכה בוגין כי השפעת הקו האדום על עליית המחירים טרם מוצתה, וזו צפויה לבוא לידי ביטוי עם פתיחת הקו בפועל, וההקלה התחבורתית שצפויה לדיירי ובאי האזור.

מסקנת ביניים: השפעת הקו האדום צפויה להביא לעליית מחירים נוספת באזורים הסמוכים, אך לא בצורה שווה. אם כן, כיצד ניתן לדעת היכן יתרחשו עליות המחירים המשמעותיות יותר, והיכן יהיו האזורים המבוקשים ביותר סביב הקו האדום? כמובן שלא ניתן לענות על כך בצורה חד משמעית, אך ניתן להצביע על כמה כללי אצבע שעשויים לחדד עבורכם את התשובה.

• מידת הקרבה לציר הרכבת

ככלל מומחים בתחום נוהגים להפריד בין נכסים שנמצאים "קו ראשון" לרכבת לבין נכסים שנמצאים ב"קו שני" או אפילו רחוק יותר. בעוד שנכסים שבקו הראשון פחות מבוקשים בשל הרעש מהרכבת עצמה, או מהתחנה, המצב שונה לגמרי בנכסים שנמצאים מרחק רחוב אחד משם, ושנהנים מקרבה משמעותית, לכלי תחבורה נוח וזמין – ללא הרעש, ואולי גם הרעידות המסוימות שיכולות להתלוות לפרויקטים שכאלה. יודגש כי נכסי "הקו השני" הם כאלה שנמצאים במרחק שלא עולה על 7-8 דקות הליכה מתחנות הרכבת. במקרה של הקו האדום התחנות ממוקמות 500-700 מטר אחת מהשנייה.

• מידת השינוי התחבורתי באזור

הקו האדום צפוי לעבור בכמה אזורים הומים ומבוקשים במיוחד – מרכז תל אביב, או מתחמי התעסוקה הענקיים בבני ברק (ה-BBC) ואזור בורסת היהלומים ברמת גן. לקו כמובן שתהיה השפעה חיובית על עליית ערך הנכסים שם, ואם נחזור לדברים שבהם פתחנו – רשימת ה"פלוסים" בנכסים שצדו את עינינו תתארך. עם זאת הדרמה האמיתית שמביא עימה הקו האדום תבוא לידי ביטוי בקצוות – באזור התחנה המרכזית, או השוק העירוני בפתח תקוה ובצד האחר של התחנות הסופיות בבת ים – יוספטל, כ"ט בנובמבר, העמל והקוממיות. אם במצב הפקקים של היום, הנסיעה משם למרכז המטרופולין עשויה לעיתים לארוך שעה ויותר, בעתיד הלא רחוק לעין קו רכבת מהיר ואמין ייקח אותם למחוז חפצם ברבע שעה, וזו בהחלט עשויה להיות בשורה אמיתית.

• חפשו את ה"יתרונות הכפולים"

תחנת רכבת חדשה ליד הבית עשויה ללא ספק להעלות את רמת החיים שלכם. אך מה אם תוכלו לגור ליד שתי תחנות? כפי שכבר הזכרנו, הממשלה מקדמת מספר פרויקטים תחבורתיים באזור המרכז, שחלקם צפויים לעבור בסמוך או ממש להיפגש עם הקו האדום. בשפה המקצועית מקום מפגש שכזה נקרא "האב תחבורתי" ולאורך הקו האדום צפויים מספר "האבים" שכאלה. אחד הגדולים שבהם נמצא במפגש דרך בגין וקרליבך בתל אביב – היכן שבעבר עמד גשר מעריב. מתחת לכביש החדש והשקוע שנפתח במקום לאחרונה, יפעלו שני קווי רכבת קלה – הקו האדום ובעתיד הקו הירוק שינוע בין הרצליה, דרך תל אביב ועד ראשון לציון.

אזור עתיר פרויקטי תחבורה נוספים, לצד הקו האדום, הוא מסוף ארלוזורוב שבתל אביב, סמוך למקום המפגש של העיר עם רמת גן וגבעתיים. מעבר למסוף האוטובוסים ולתחנת רכבת מרכז (סבידור) שבמקום, זו גם אחת מנקודת הקצה של קו הרכבת הקלה הסגול שקצהו השני נמצא ביהוד. זהו לא המפגש היחיד שיתקיים בעתיד בין הקווים האדום והסגול – מפגש נוסף בין שני הקווים יתקיים בתחנת יהודה לוי בתל אביב.

מעבר לנקודת מפגש תחבורתיות אלה, בעתיד מתוכננת להיבנות רשת המטרו שתהווה רכבת תחתית באורך 150 ק"מ בגוש דן, וגם לחלק מהקווים במטרו יהיו מפגשים עם הקו האדום. אחד מהם יהיה באיזור בית החולים בילינסון בפתח תקוה. לכן גם איזורים אלה ייהנו מיתרון תחבורתי מובהק על פני אזורים אחרים בגוש דן, ומומלץ מאוד להכירם. ויכול מאוד להיות שההחלטה הסופית לגבי רכישת הדירה הבאה שלכם תושפע מכך.