כך תצלחו נכון את המשכנתא

מחירי הדירות התייקרו והריבית עלתה, אבל זה לא אומר שצריך לוותר על החלום לרכישת דירה. בעזרת משכנתא נכונה שמותאמת לצרכים ולסגנון החיים שלכם, תוכלו להגשים את החלום: ככה תעשו את זה נכון

החלטתם לקנות דירה? מצוין. לצד החלטות חשובות שאתם עומדים לקבל כמו מיקום, מספר החדרים וצבע המטבח, אתם כנראה תזדקקו למשכנתא. התהליך הארוך יחסית, הביורוקרטיה והמונחים הלא ממש מוכרים כמו פריים, הצמדות ועוד, נשמעים לעיתים מאיימים. עם זאת כמו במקרים רבים אחרים, תגלו שכשתתחילו לצעוד הדרך לא כל כך מסובכת, ולעיתים אף עשויה להיות מלמדת ומהנה. אז בשביל שתתחילו ברגל ימין, הכנו לכם כמה טיפים שיקלו עליכם בדרך למשכנתא.

אתם לא חייבים לצעוד לבד

רגע לפני המספרים והמונחים, חשוב שתכירו את אחד המקצועות המתפתחים של השנים האחרונות בתחום הנדל"ן – יועצי המשכנתאות הפרטיים. אם בעבר מעטים נעזרו בשירותיהם, לפי הנתונים של התאחדות יועצי המשכנתאות, כיום כ-40% מהעסקאות לרכישת בתים ודירות, נעשות בסיוע של יועצי משכנתאות. כמובן שמדובר בייעוץ שאיננו חובה, אך הוא עשוי לסייע לכם לצלוח את הדרך בצורה נכונה ונבונה. היתרונות בהתקשרות עם יועץ משכנתאות רבים ומגוונים ובראש ובראשונה מדובר בחסכון כספי שיכול להגיע לעשרות ואף מאות אלפי ₪. בנוסף, היועץ יפנה לכם זמן רב: במקום להתרוצץ בין הבנקים השונים – היועץ יציג בפניכם את האפשרויות, ימליץ על הריביות הנכונות וכמי שמכיר את המחירים בשוק, יידע לומר לכם עד כמה ההצעה שקיבלתם מהבנק טובה או שיש מקום לקבל הצעות נוספות. בנוסף ליווי מקצועי של יועץ משכנתאות יבטיח כי לא תישארו עם פערי מידע לאורך ההליך, ואף לאחר לקיחת המשכנתא. בכך ההתקשרות עימו תחזק את הביטחון שלכם, ותסייע בקידום ההליך. חלק מיועצי המשכנתאות עבדו בעבר במערכת הבנקאית, או שהם בעלי היכרות עם גורמים במערכות הללו. על כן הם מכירים את המונחים וה"שפה" של הבנקים טוב מכם, ויידעו לנצל זאת עבורכם. ואולי הדבר החשוב ביותר – רבים נוטים לחשוב שכמי שמכיר את הריביות והמסלולים בשוק, תפקידו של יועץ המשכנתאות מסתכם בלמצוא עבורכם את ההצעה הזולה ביותר. זה לא מדויק – ייעוץ מקצועי, יתמקד בתמהיל המשכנתא הנכון עבורכם, בדגש על יכולת ההחזר החודשי וסגנון החיים שלכם.

הציבור לא חושש מהלוואות גדולות

בשביל לקבל פרופורציות על משכנתאות בישראל כיום, הנה שני נתונים שמאפיינים כיום את השוק. כנראה אף אחד מקוראי שורות אלה לא יופתע לשמוע שמחירי הדירות בישראל עלו בחדות בשנים האחרונות, כשבמקביל היקף המשכנתאות שהציבור לווה זינק. אם בתחילת 2020 גובה המשכנתא הממוצעת לדירה בשוק החופשי (ללא תוכניות ממשלתיות לדיור מוזל או רכישות של משקיעים), עמד על כ-800 אלף שקל, הרי שכיום הממוצע עומד על כמיליון שקל. בנוסף לפי נתוני בנק ישראל חלה קפיצה משמעותית בהיקף המשכנתאות שנלקחות בשיעור גבוה ביחס לשווי הנכס. אם ב-2017 פחות מ-30% מכלל הלווים, לקחו משכנתאות במימון גבוה של יותר מ-60% מערך הנכס, נכון לסוף 2021, המספר אחר לגמרי ועומד על 42.5% מכלל המשכנתאות. שורה תחתונה: הציבור לא חושש לקחת הלוואות גדולות מבעבר לצורך רכישת דירה.

כמה כסף באמת יש לכם בכיס

לפני שאתם מתחילים את התהליך, בדקו היטב כמה כסף יש ברשותכם. וכשבודקים התוצאות עשויות להפתיע, לעיתים רבות לטובה: בדקו מה היקף ההון העצמי שלכם, והאם ובכמה בני המשפחה יכולים לסייע לכם. שימו לב לקרנות שאולי ניתן להשתמש בהן, וגם תחשבו האם יש נכסים שבכוונתכם למכור. צעדים אלה ואחרים חשובים מאוד בהבנת היקף ההון העצמי שלכם.

המספר שאליו הגעתם יעזור לכם להבין את האפשרויות האמתיות שעומדות בפניכם, וכשתגיעו ליועץ המשכנתאות תידרשו להציגו, כדי לבנות סביבו תוכנית למשכנתא. אנשים שלא מבינים כמה כסף עומד לרשותם, עשויים לקחת משכנתא גדולה מדי, או כזו שאיננה נכונה עבורם. ועוד טיפ: אל תשכחו שמעבר למחיר הדירה יש הוצאות נוספות שאולי תידרשו להן כמו שיפוץ (גם בדירה חדשה), תשלומים לבעלי מקצוע כמו עורכי דין ועוד. על כן חשוב להשאיר כסף בצד גם עבור הוצאות אלה.

מה הבנק יכול לתת לכם

משכנתא היא ההלוואה הזולה ביותר שקיימת בשוק, היות שהדירה הנרכשת היא למעשה כרית הביטחון שלהם, במקרה שהלווים יפסיקו להחזיר להם את הכסף. עם זאת הם לא יכולים להלוות כל סכום שנדרש. הוראות בנק ישראל לרכישת דירה ראשונה (או יחידה למי שבעבר קנו דירה ומכרו אותה) מגבילות את הבנקים מלתת משכנתא בהיקף שעולה על 75% מערך הדירה הנרכשת. לדוגמה אם ההון העצמי שלכם עומד על רבע מיליון שקלים, הבנק יוכל לתת לכם עד 750 אלף שקל לטובת רכישת הדירה. מכאן שנכסים שעלותם מעל למיליון שקל יהיו מחוץ להישג ידכם.

להיות בטוחים שתקבלו משכנתא מהבנק

שלב מקדמי חשוב נוסף הינו קבלת אישור עקרוני לקבלת משכנתא. למעשה מדובר בהתחייבות של הבנק (זהות הבנק לפי בחירתכם), לפרק זמן קצוב של 24 יום, להעניק לכם משכנתא, בתנאים מסוימים. וזאת לאחר שהצגתם בפניו את המידע הדרוש לו כי אתם זכאים לכך. הבנקים מציעים כיום מסלולים שונים להוצאת הזכאות – אם על ידי פנייה למוקד הבנק, או באמצעות מפגש פיזי עם עובד של הבנק. כך או אחרת, זה הזמן להכין עט ונייר ולכתוב את "רשימת המכולת" של המסמכים שנציגי הבנק מבקשים לראות, ושכוללת לרוב תדפיסי חשבונות בנק לחודשים קודמים, תלושי שכר ועוד.

לחיות לצד המשכנתא

מספר חשוב אחר שעליכם להגדיר הוא גובה ההחזר החודשי הנכון והרצוי מבחינתכם.

האם זה 5,000 שקל, אולי 7,000 שקל? המספר כמובן משתנה בהתאם לנסיבות של כל משק בית, וחשוב להכירו כחלק מבניית תוכנית המשכנתא. ישנו כלל אצבע לפיו החזרי הלוואות למשק בית, לא צריכים לעלות על 33% מההכנסה החודשית – כדאי להתחיל מנקודת המוצא הזו, ולבדוק את הנתונים, כמובן גם בהתאם לתחזיות ההכנסה שלכם לשנים הקרובות.

משכנתא אחת – מספר מסלולים

בחודשים האחרונים הריבית במשק עלתה בהדרגה לאחר מספר שנים שבהן היא נשקה לאפס. הסיבה לכך היא ניסיון של בנק ישראל לעצור את האינפלציה במשק, כאשר המשמעות היא התייקרות של המשכנתא, או איך שפרשנים כלכליים אוהבים להגיד – הכסף או ההלוואה שלנו מתייקרת.

עם זאת ההתייקרות איננה זהה מלווה ללווה, שכן משכנתא בנויה מתמהיל משתנה: נהוג לקחת משכנתאות שכוללות שניים עד שלושה מסלולים – חלקם קבועים, חלקם צמודים למדד המחירים לצרכן, אחרים כוללים מרכיב שנקרא פריים שמושפע ישירות מהריבית במשק ועוד. החלטה אחרת שעליכם לקבל היא פרק הזמן שתרצו להיות ממושכנים: משכנתאות קצרות הן עד לטווח של עד 10 שנים, וארוכות יכולות להגיע ל-30 שנה. היות שהמסלולים מגוונים (ועם יד על הלב לעיתים מבלבלים), ונלקחים לפרקי זמן ארוכים – יש לבנות את תמהיל המשכנתא, בהתאם לצרכים שלכם ובהתאם לתנאי השוק הנוכחיים והעתידיים – כפי שאתם מנתחים אותם.

בואו, יוצאים לשופינג

המשכנתא היא אולי סוג של הלוואה, אבל יש מי שמסתכלים עליה כמוצר. כמו שאתם משווים מחירים בבואכם לקנות מכשיר חשמלי, רכב או ביגוד, עליכם להשוות גם בין ההצעות השונות של הבנקים. זה אולי מצריך מאמץ וזמן, אבל זה ישתלם לכם ובגדול, כשתראו לנציג של בנק מסוים את ההצעה הטובה יותר שבנק אחר נתן לכם.

זו אולי קלישאה, אך כל מסע גדול מתחיל בצעד קטן. אם הגעתם לכאן, זה אומר שאתם כבר אחרי הצעד הראשון.